El director financiero en el sector inmobiliario

La llegada de la crisis económica en el año 2007 ha supuesto cambios importantes en el mercado inmobiliario español y uno de ellos es la depuración del sector con la vuelta a la profesionalización.

Las empresas promotoras que han sobrevivido al estallido de la burbuja no son los únicos actores que forman el sector promotor en España. Es la actualidad hay otras organizaciones que están adquiriendo gran protagonismo en el sector, como los fondos de inversión, la Sareb o las Socimi, que se han convertido en los auténticos valedores del mercado.

Esta amalgama de actores tan diferentes hace necesaria la presencia de perfiles financieros específicos para este sector. Al igual que existen perfiles financieros especializados en el sector bancario o del seguro, necesitamos contar con profesionales dentro del campo de la promoción inmobiliaria y la gestión patrimonial.

Las entidades financieras se ven obligadas a gestionar activos que han entrado en su cartera (suelos, REOS y WIP) y no es negocio propiamente bancario. Necesitan profesionales con conocimientos específicos del sector.

Los fondos de inversión y las socimi gestionan cantidades ingentes de activos financieros e inmobiliarios y necesitan igualmente personal especializado en cesiones de crédito y alquileres.

Desde el punto de vista financiero se han tomado medidas tendentes a limitar el endeudamiento y la obligatoriedad de consumir mayores fondos propios en las operaciones. La tendencia es hacia un nuevo modelo donde convivirán el negocio patrimonialista y el negocio promotor, pero con gran profesionalización y endeudamiento.

Esta profesionalización requiere que los responsables financieros tengan un perfil multidisciplinar basándose en 2 ejes fundamentales, sólo así tendrán una visión global que les permita conseguir la excelencia.

1.- Conocimiento financiero, contable y fiscal

2.- Conocimiento del sector y del ERP específico

1.- Conocimiento financiero y contable.

La construcción/promoción genera un gran volumen de ingreso y gastos, por lo que es muy habitual que la cifra de negocio supere los 6 Mm€ y tengamos consideración de gran empresa, con las implicaciones que ello supone, como por ejemplo IVA mensual y obligatoriedad del SII, cuentas anuales con informe de gestión, pago a cuenta de sociedades por beneficio corrido en lugar de la más habitual fórmula de cuota fija…

Existe un elevado endeudamiento. Aunque se esté intentando limitar el mismo, los préstamos promotores siguen siendo un elemento fundamental en este sector. Debemos tener previstos diferentes escenarios con proyecciones de Cash Flow para las futuras promociones ya que no nos podemos permitir que el calendario e hitos de liberación de los préstamos nos generan tensiones de tesorería, del mismo modo, en el momento de las entregas de las viviendas, se devengarán cantidades importantes de IVA que debemos tener en cuenta en nuestras predicciones. Estos son dos hitos de los muchos que debemos tener presentes.

En una promotora clásica veremos diferencias muy significativas entre el devengo y el cash flow. Por eso hay que llevarlas en dos líneas paralelas pero con una visión global. A nuestro entender, el Cash Flow es primordial por el alto apalancamiento del sector.

Existen conceptos específicos en este sector que raramente se ven en otros, como la Inversión del sujeto pasivo, cálculo de préstamos al TIE… Hay que entenderlo para poder aplicarlos correctamente y evitar así sorpresas con los organismos regulatorios.

Tenemos que llevar un control de las retenciones de garantía o, en su defecto las líneas de avales de los proveedores para proceder a su devolución.

La legislación actual también obliga a la contratación obligatoria de avales de afianzamiento para las entregas a cuenta de los clientes así como cuentas bancarias específicas por promoción.

Si lo analizamos fríamente, durante el ciclo de vida de una promoción no se generarán ingresos hasta la entrega de la misma, por lo que nos veremos obligados a ir activando existencias. Tendremos que llevar a existencias aquellos gastos que las normas NIC considera activables, y darlas de baja en el momento de las entregas o, en su defecto, cuando hayamos incurrido en el 80% de los costes. Para ello es fundamental llevar un correcto control de costes por inmueble. Este punto es crucial, ya que al final todo se centra en la obtención de la rentabilidad por inmueble.

Todo esto tendrá lógicamente un impacto en la fiscalidad.

Paralelamente, durante los últimos años se ha producido un cambio significativo en la forma de adquirir los suelos. Antes de la crisis la tónica habitual era comprar los suelos finalistas, mientras que ahora cada vez es más común comprar el préstamo para poder ejecutar los colaterales (el suelo). Es la llamada cesión de crédito. Lógicamente la figura es más compleja que la compra tradicional del suelo, pero permite adquirirlo con importantes quitas. Para realizar todo este proceso de forma satisfactoria, debemos tener un equipo de profesionales que sepan aplicar correctamente principios contables como el haircut, intereses, garantías…

2.- Conocimiento del sector y del ERP específico.

El responsable financiero de una promotora inmobiliaria, por pequeña que sea, no debe dedicarse sólo a contabilizar facturas y presentar impuestos, sino que además deberá obtener las previsiones de tesorería a corto y medio plazo estableciendo los hitos correspondientes para evitar tensiones de tesorería, emitir las remesas, tanto de cobros como de pagos, coordinar las entregas de llaves y las subrogaciones de hipotecas, emisión de pagarés…

Lógicamente todo esto no se puede llevar con una hoja de Excel, por lo que debemos implantar un ERP específico en la empresa y nuestro manejo debe ser “experto” para sacarle todo el rendimiento. Hoy en día el líder indiscutible del sector es “PRINEX”.

Los ERP los parametrizaremos a medida, ya que no es lo mismo un fondo que se dedica al alquiler que otro que se dedica a las cesiones de crédito. Por eso la labor del responsable financiero es saber qué información necesita obtener del ERP y cómo obtenerla. Si lo explotamos sólo al 50% de sus posibilidades estamos perdiendo recursos.